2022年からじわじわと円安になり、輸入品の価格が少しずつ上がったり、海外旅行へ行くと数年前に比べて何もかもが高く感じるようになった2023年、2024年。
円の価値は変動する事を考えると、資産は貯蓄だけではなく分散しておきたいと思う人が多いと思います。
そこで、何に投資をするか。
株、投資信託、外貨預金、ゴールド、FX等、投資先には色々とあります。
分散投資が基本なのですが、どうして私が不動産投資をしたのかを不動産投資のメリットデメリットを上げて説明します。
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何故不動産なのか？
私が不動産を選んだ理由は、
- 若い頃から不動産経営を見てきてメリット・デメリットを見て来たから
- 他の投資よりも地味だけど安定しているから
- 不動産が好きだから
です。
そして、金利の良いネット銀行での預金でも0.1%、0.18%ですが、不動産の利益率は3-4％、地方などの不動産では10％以上など、銀行に寝かせておくよりも収入を生んでくれるからです。
株やFXのように急激に資産が増えることは期待できませんが、物理的な資産なので、短期的な市場の変動に対して比較的安定しているので日々の生活が穏やかに送れる、相続税対策になるという理由もあります。
株式投資
不動産の利益率が3-4%なら株に投資して配当金をもらった方が良いという人もいると思います。
株を勉強して常に企業の業績などをこまめにチェック出来る人なら株に投資するのも良いと思います。
しかし、一生安泰だと思っていた東電の株が2011年にほぼ価値がなくなってしまったように、株に投資をしたら常に世界情勢を見て何かがあった時に素早く行動出来る機敏さが必要だと思います。
一度投資したら長い目で利益を得ていく不動産投資は株やFX、為替市場などに比べて急激な価格変動が少なく、毎月一定の不労収入が入ってくるので不動産投資を選びました。
もちろん、株式投資も企業を分析して長く株を保持する人もいるので似ていますが、企業の業績を調べるよりも不動産の値動きを見る方が好きだったからともいえます。
FX
FXではレバレッジを効かせて不動産では得られないほどの利益を得る事も可能です。
何十年も為替変動を観察してきて、ドル円は数日～数カ月で１ドル150円が145円になることもあります。
1500万円を投資していた場合、1450万円です。
小さな資金でも数日から数カ月で50万円、もっと稼ぐことが可能です。
しかし、FXは経済状況や政治的な要因に大きく影響されるため、常に世界の政治がどのように動いているか、為替のグラフを観察していないと数日、数カ月で数十万以上を失う可能性もあるので、投資をして寝かせておこうというタイプの人には向かないタイプの投資だと思います。
不動産のリスク・デメリット
投資にはリスクが伴うので、リスクをいかに避けるかが重要だと思います。
リスクを避けるには、どんなリスクがあるのかを知っておくことが大切で、小さい頃から不動産経営を見て来て、夫も不動産経営一族だったので、結婚後も不動産売買、賃貸のリスク・デメリットを見てきた不動産のリスク・デメリットをご紹介します。
不動産の価値が下がる時
例えば、新興住宅街などは、建設中は大々的に宣伝をして人を呼び込み、一次は人気が出ることがあっても、駅から遠くて不便な場合、30年、40年と経つと住人が老人化して子供たちが巣立っていってしまうと過疎化して不動産の価格が大幅に下がる事がある。
不動産バブルが終わった時でも人気の地域で需要が多い物件の価格は上がる事がある。
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東京の人気のある地域、開発が進んでいる地域でも将来的に過疎化するリスクが少ない地域、駅が近いなど、不動産価値が下がる可能性があると言われている2025年以降でも人気が衰えない場所を選ぶ事が重要。
特に都市部や需要の高い地域の不動産は、時間とともに価値が増加することが期待されます。
何故なら、人気がある地域の不動産を購入出来れば、その地域の不動産は限られているから価値が下がりにくくなります。
不動産を高すぎる時に購入してしまう
バブル期のように、高すぎる価格で購入してしまったら次のバブル期が来るまで何十年と待たないと購入後に不動産の価値が一気に下がることもあります。
市場の不動産の値動きをある程度観察し、不動産の価格が高すぎる時にはチャンスを数年待つ忍耐力も必要です。
不動産購入を決めて数年間待つのはかなりのストレスになることもあります。
しかし、数年待つことで数千万円安い物件に出会うこともあるので、焦らないことも大切です。
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不動産投資資金や赤字
不動産投資のデメリットとしては、投資金額が大きいので、誰もが不動産投資を出来る訳ではない所です。
そして、入居者がいなくても固定資産税や維持費がかかる、入居者がいても入居者入れ替え時に修繕費がかかることもあり家賃が全て収入にはならずに赤字になるリスクもあります。
－不動産投資のメリット
不動産の評価額は、現金や預金に比べて相続財産の価値が低く見積もられることが多いので相続財産の総額を圧縮し、相続税の負担を軽減することができます。
賃貸物件では、約80％まで不動産の評価額を圧縮出来る事もあるので、不動産として相続し、その後相続人が数年後に売却することで毎年現金を贈与するよりも多くの額を非課税で相続出来る可能性があります。
相続税の基礎控除額、相続税の申請をしなくても良いのは、2024年現在おおまかに考えると下記の通りです。 3,000万円 ＋（600万円 × 法定相続人の数） 生命保険控除1人500万円 少子化が進む現在[…]
贈与などで資産を子供に移してしまうと、自分がいざ必要という時に資金が足りないという事も起こりえますが、賃貸収入の確保 不動産を賃貸することで、安定した収入を得つつ、相続税対策にもなるので、銀行に数千万円を眠らせている人は不動産に投資しておくと相続税対策になります。
相続で残された人たちが争わないように 相続をする時に手続きがスムーズに行えるようにと ファイナンシャルプランナーの母が考えた資産の終活は、子供たちに生命保険と不動産で資産を残すことでした。 相続税の基礎控除を超えないように[…]
不動産投資は税金面も考えて計算する
相続税対策だけでなく、サラリーマンで年収が高い人の場合も不動産投資をするメリットがあります。
不動産投資をすると、建物は減価償却出来、所得税を軽減できることがあります。
サラリーマンで年収が900万円を超えると所得税が急に上がります。
この時、副業でアパート経営を始めると、アパートの減価償却を計算するとアパートの収入は赤字になるので(実質は家賃が入ってきていますが、アパートの価値が毎年減価償却していく分を引けるのでアパート収入を赤字にに出来る）900万円を少し超えてしまっていた所からアパートの赤字分を引けるので、所得税が33％から23％に減らせるのです。
アパートの収入もありますが、課税所得を下げられるので一石二鳥になるのです。
（参考:国税局HP No.2260 所得税の税率｜国税庁 (nta.go.jp)
（課税される所得金額が7,000,000円の場合）
求める税額は次のようになります。
お給料を9百万円もらっていたとすると税金は143万4千円ですが、
アパート収入を200万円の赤字に出来た場合、お給料の税金は97万4千円にすることが出来ます。
9,000,000円×0.33-1,536,000円=1,434,000円
7,000,000円×0.23 – 636,000円= 974,000円
※ 平成25年から令和19年までの各年分の確定申告においては、所得税と復興特別所得税（原則としてその年分の基準所得税額の2.1パーセント）を併せて申告・納付することとなります。
住民税は自治体によって多少異なりますが、所得金額に対して10％（都道府県民税4%、市町村民税6%）の税金が課されます。
所得金額によって所得税と住民税で最大55％の税金が課されることになるため、経費を引いた不動産所得がどのくらいになるかを把握して、不動産以外の所得税率がどのくらい上がるか、出来るだけ上がらないようにすることが大切です。
まとめ
不動産投資は
・相続税対策をしたい人
・サラリーマンで所得税の金額を不動産投資で下げられる人
にはメリットのある投資です。
しかし、税金・数年後の修繕費など良く計算しないと赤字になったり、不動産を購入する時期、地域を選ばないと将来不動産価値が下がる事もあることを忘れずに。