中古マンション選びは大きな決断で、資産にもなりますが負債になる可能性もあるので、慎重に進めることが大切です。
何故なら、将来も値段が下がらない・賃貸にしても借主がすぐに決まるような良い物件は持ち主が手放さないので良い物件はなかなか出てこないからです。
このような良い物件が市場に出る時は、相続でオーナーチェンジがある時、終活で不動産を整理する時などタイミングが合わないとなかなか巡り合えなかったりします。
理想のマンションに出会うまで7年間毎日不動産サイトと睨めっこをした知人Aさん。
良さそうな物件があれば内覧をし、競売物件の競売に参加をしたりして理想のマンションと出会えた実体験を元に「中古マンション選びのポイント」をまとめました。
資産に余裕があり、不動産経営を経験していたり、土地勘に強い人は、良い物件だと思ったら即決で決める人が多いのも事実ですので、慎重派の意見として読んでください。
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中古マンション選び・まず初めにすることは？
1) どんなマンションが理想なのかを書き出す
不動産を購入する時、良い物件は本当に驚くほどのスピードで売れていきます。
高い買い物なので良く考えてと迷っている間に、不動産投資に慣れている人が投資不動産を購入してしまうのです。
そこで役に立ったのが、まずは自分がどんなマンションが買いたいのかを書き出してみること。
この時、予算の事を考えて妥協せず、自分が思い描く理想のマンションを箇条書きでもいいので紙に書き出してみます。
何故紙に書き出すといいのかというと、意外と自分の理想が分かっていない事があり、紙に書き出し、市場の物件の価格を見ていると少しずつ譲れない点、どうでも良い点が分かってきます。
理想の物件のイメージが沸かない時には、不動産検索サイトでどんな物件があるのかを見てみると少しずつイメージが沸いてくることもあります。
自分の理想のマンション像がはっきりしていればいいのですが、していない場合は、メモ帳をバッグに入れておき、思いついたら書き出しておくと良いです。
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・部屋数（どのくらいの大きさなのか？）
・どんな地域か（閑静な住宅街なのか、隣同士の距離が遠いのか、緑が沢山あるのか等々）
・近所にあるもの（駅は近いか、スーパー、ショッピングセンター、学校、病院、公園等々）
・外観や建物の高さ（高層ビルなのか、あまり高い建物ではないのか等）
他にも自分が外せないことを書き出します。
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一度買ってしまったら何年もそのマンションを所有することになるので、自分がどんな不動産、マンションが欲しいのかが分からないと、買ってからこんなはずではなかったとなってからでは遅いので、面倒だと思っても自分の考えを紙に書き出してみてください！本当におすすめ。
2) 大体の予算を決める
マンションを選んでいくうちに、決めた予算とは変わってくることもありますが、まず大体の目安として予算を決めます。
予算も、物件を見ていくうちに変わってきてもいいので、まず目印になるためにも予算を決めます。
3) 場所・地域を決める
理想の物件を書き出した時に大体の物件のある地域、建物が建っている方向、近所の環境などを書き出してあれば、理想に近い場所を探し、大体の地域を決めます。
住む時、貸す時、売る時にとても重要なポイントとなるので、もしあまり知らない土地の場合、朝、日中、夕方、夜など時間を変えて何度も足を運ぶ事をおすすめします。
昔から住み慣れていて、あの地域は夜になるとうるさくなる、夜営業しているお店があって朝方までうるさい地域などを知っている場合は良いのですが、知らないで夜になると騒音がある場所を購入してしまうと売るにしても貸すにしても買い手を選ぶ物件になってしまいます。
4) 不動産サイトで検索
予算・地域などが決まったら、不動産サイトで予算の少し高めを設定してどのような物件があるか検索します。
色々な物件を見る事で地域によってどのような物件があるか、価格はどのくらいかが分かるので、相場よりも高すぎる物件を買うというリスクが軽減されます。
5) 物件を見に行く
どのような物件があるか大体の相場価格が分かったら、気になる物件の内覧へ行きます。
物件を見る時に確認する事は、下記のようなチェックリストを作り、確認することをおすすめします。
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・築年数
・修繕はいつ行われたか
・修繕の予定があるか
・管理組合の活動状況
・修繕積立金の状況
・設備の状態、給排水設備や電気設備の状態をチェックする
・マンションの外観（万が一売る事になった時、内装は内装工事で変えられますが外観は変えられないので外からの見た目は意外と重要です）
□交通アクセス:最寄り駅やバス停までの距離、通勤・通学の利便性は？
□周辺環境、スーパーや病院、公園などの生活施設が近くにあるか？
□治安、安全な環境か？
□維持費用: 管理費や修繕積立金、固定資産税などの維持費用を知っておく
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時間がない、
どうして理想のアパートに出会うまで７年間もかかったか？
実際、不動産を購入しようと考えてから購入するまで7年くらいかかったのですが、何故かと聞かれると、
- 良い物件はなかなか市場に出てこない地域のマンションが欲しかった
- 販売価格に合っている良い中古物件は売り出されてもすぐに買い手がつき、買おうかと迷っていると売れてしまった
実際に購入してみて分かった事は、不動産を見る目が養われていないと、購入を決めるまでに時間がかかります。
しかし、良い物件は購入を迷っているうちに売れてしまうのです！
でも、自分の理想のアパート像が決まり、支払える予算も決まり、市場の動きを見て大体の相場が分かっていると、この価格でこの物件はなかなか出てこないというのが分かり、購入する時にはほぼ即決できるようになります。
なので、分かる人は良い物件が出て来ると即決、もしくは1週間程度で決めて購入していくから迷っている間に売れてしまうのです。
※東京の投資マンションの場合は、土地勘があり人気の地域の場合は、見学に行かずに購入する人もいます。
不動産選びはタイミングと縁。
実際、Aさんが投資のために中古不動産購入を決めた不動産も初めに物件を見に行った時にほぼ「この物件だ！」と思い、1週間以内に契約をしていました。
不動産選びに時間は避けないと言う場合、不動産サイトで物件を見て、大体の相場を勉強しつつ、いくつかの不動産会社に相談することをおすすめします。
そして、都内や人気の地域に不動産を所有していると、「あなたが不動産をお持ちの地域に買いたい人がいるので○○で売ってください。」「あなたのお持ちの不動産を買いたい人がいますがいくらなら売りますか？」など直接連絡が来て、売るタイミングと価格が合えばそのような不動産は市場には出ずに売買されていきます。
まとめ
中古マンションを購入する時に気を付けることは、
・マンションを購入する地域の大体の価格を知っておく
・中古マンションの状態を知り、購入後リフォームが必要ならリフォーム代を考えても価格に見合っているか
・マンションのわまりの治安や将来性
・どんな人が住んでいる地域なのか
などを事前に調べておき、予算と理想のマンション像にあったものがあったら1週間くらいで即決できるくらいの知識を持っておくと失敗が少なくなります。