将来安定した不労収入を得るための不動産投資。
毎月安定した収入を得られるはずが、毎月マイナスになってしまう。
修繕費がかさみ、今までの収入が全て０になってしまった。
こんな話を聞きます。
不動産投資をする時、利回り何パーセント、投資した金額に対してどのくらいの収益を生んでくれるかという目安があり、これが紛らわしい。
何故なら利回り○○％だからと資金計画を立ててしまうと、売りに出している時点の利回りが一生続くとは限らないからです。
不動産は
・時と共に古くなりメンテナンスが必要になると数十万単位の資金が必要になることもあります。
・時には空室になる時期には収入が減ります。
・不動産が古くなると家賃が下がることもあります。
不動産投資を成功させるには、資産になる不動産と負債になる不動産を見極める必要があります。
将来性のある不動産を選ぶにはどんなことに気を付ければ良いのでしょうか？
本サイトはプロモーションを含みます。
資産になる不動産
資産になる不動産とは、所有することで収益を生み出す不動産のことです。
賃貸収入が得られる
家を賃貸に出すことで、毎月の家賃収入が得られ、固定資産税や修繕費よりもプラスになる。
不動産を貸し出すと住人入れ替えの時に修繕費がかかることがあり、数十万円かかる事もあります。
20年くらい経つ時には外装の塗り直し、屋根のメンテナンス代として数十万円から1棟アパートなどでは100万円などかかる事もあり、急な出費を計算してもプラスになるような不動産を探すことが大切です。
修繕費は色々な業者さんから見積もりを取ることで費用を抑える事も出来ますが、管理業者に全てを任せてしまっていると、管理会社によっては修繕費に上乗せしていることもあるので、どこまで管理会社に任せるかでも変わってきます。
価値が上昇する可能性がある
将来的に不動産の価値が上がる地域にある場合、売却時に利益を得ることができます。
特に都内の人気のある地域で駅に近い物件では買った時よりも高く売れるという事があります。
これは売るタイミング、将来開発の可能性があるかなどにもよるので、不動産情報を頻繁にチェックすることが必要です。
税制上のメリット
不動産投資には税制上の優遇措置がある場合があり、節税効果が期待でき、全ての所得税を計算するとプラスになることがあるので、計算の仕方が分からない場合、専門家へ依頼することをおすすめします。
負債になる不動産
一方で、負債になる不動産とは、所有することで費用がかかり、収益を生み出さない不動産のことです。
以下のような特徴があります
維持費がかかる
修繕費や管理費、固定資産税などの維持費が収入よりもかかる。
人気のない地域の不動産、きちんとした管理が行き届いていない場合、空室になる期間が多かったりします。
この場合、毎月の一定の収入は見込めず、固定資産税、管理費などがかかり収支はマイナスとなってしまいます。
賃貸需要が低い
借り手に対して賃貸物件が多すぎる地域、不便な場所にある不動産などは賃貸に出しても借り手が見つからず収入が得らないこともあります。
価値が下がる可能性がある
不動産の価値が下がる地域にある場合、売却時に損失を出す可能性があります。
例えば、駅から遠い開発地域の場合、一時的に人口が増えて活気がある地域でも、不動産の持ち主たちがお年寄りになってしまうと過疎化して借り手がいなくなり不動産価値が購入時の半分以下になることもあります。
資産になる不動産を見極めるポイント
1) 立地
交通の便が良く、生活環境が整っている地域は賃貸需要が高いです。
- 交通の便：駅に近い場所は人気があります。
- 生活環境：スーパー、学校、病院などの施設が近くにあると便利なので人が集まります。
- 将来の開発計画：将来的に開発計画がある地域は、価値が上がる可能性があります。
大学・専門学校などが多い地域
少子化で大学や専門学校などはこれから経営難になる所が多くなります。
学生需要を考える時には国立大学や10年後、20年後でも多くの学生が入学したいと思える大学の近くを選ぶ事が重要です。
オフィス街
コロナ後にはオンラインで働く人が増え、今後AIの発達でオンライン化される職業は増えていきます。
その時でも借り手がいる地域、都内の色々な所へ行きやすい駅、これからオフィスを建設するなど、開発が進むであろう、もしくは開発の進んでいる地域の不動産を探すことをおすすめします。
2) 物件の状態
- 建物の年数：新築や築浅の物件は人気がありますが、リフォーム済みの中古物件も検討の価値があります。
新築やリフォーム済みの物件は、借り手にとって魅力的です。
しかし、新しいから良いという訳ではなく10年、20年経っている不動産でも、手入れが行き届いていたり、しっかりとした作りの不動産は人気があります。
実際、築30年以上のアパート経営で「築３０年以上の建物を探す人はあまりいないのでは？」と思っていましたが、内装も外装もきちんとメンテナンスすること、場所が良い事から出ていくと大体すぐに住人が決まり満室という事が多いです。
逆に、築浅物件でも内装が良くなかったり、建物へ入った時の雰囲気が良くない物件は敬遠されがちです。
もちろん新しい方が良いですが、建物の雰囲気、どんな人たちが住んでいるかなどは意外と重要要素ですので、物件を見学する時には「自分がそこに住みたいか？」「どんな人が借りてくれるか？」なども考えて選ぶ事が大切です。
- 修繕履歴：過去の修繕履歴を確認し、今後の修繕費用を見積もります。
過去の修繕費が何年ごとにいくらくらいかかったかを見て、今後のかかる修繕費を見積もり、毎月の収入から貯蓄しておく必要があります。
3) 市場調査
- 賃貸相場の確認：周辺の賃貸物件の相場を調べ、適正な家賃設定ができるか確認します。
- 空室率の確認：地域の空室率を調べ、賃貸需要が高いかどうかを判断します。
4) 信頼できる専門家を見つける
- 不動産エージェント：信頼できる不動産エージェントに相談し、プロの意見を参考にします。
不動産選びは意外と重要です。
- 建築士やインスペクター：必要であれば物件の状態を専門家にチェックしてもらい、問題点を把握します。
5) 資金計画
- ローンの事前審査：銀行でローンの事前審査を受け、予算を明確にします。
- 自己資金の確認：自己資金とローンのバランスを考え、無理のない資金計画を立てます。
6) 何を重視するか？
購入時に安さを重視するよりも、少し高くても将来性のある物件を選ぶ事が大切です。
将来性のある物件とは、不動産価格が下がる時でも人気のある地域と物件。
どんな時代も価値が下がらない地域というものはあるものです。
少し時間がかかっても、安いからと飛びつくのではなく、この地域、この物件なら数十年後でも人気は衰えないだろうという物件を選ぶ事が大切です。