持っている土地の利用方法として駐車場経営・アパート経営どちらが良いか？
もちろん、
・駐車場を借りてくれる人がいるようなオフィスがあるか？
・観光客が多くて駐車場が足りない場所か？
もしくは、
・アパートを借りてくれる人がいるか？
など、土地がどこにあるかにもよりますが、駐車場経営、アパート経営がどんな感じかをつかむため、この記事では実際、家族が駐車場経営とアパート経営、ワンルームマンションなどを貸してみて初期投資額やトラブル・維持費などを比べてみました。
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空地を利用して駐車場・アパート経営どっちが気楽？
空地で車場経営をし、その後空地を購入して一棟アパートを建設して駐車場、アパート経営両方をしてみた家族の感想は
アパート経営は住人の入れ替わる時に大家負担のメンテナンス代がかかったり、年数が経つと修繕費がかかったり、住人の苦情があったり、空室が出ると大きな額が入ってこない、掃除面など面倒な事が多く、駐車場の方が気楽。
ということで、その次に購入した土地は駐車場にしました。
とはいえ、アパート経営にも良い所はありますので、続きを読んで判断してください。
駐車場とアパート初期投資額
駐車場初期投資額
駐車場は既にアスファルトの土地の場合、お金をかけたくなければ、駐車するスペースを計算し、自分で白線を引くことも出来ます。
実際、女性の私でも白線は引けたので、駐車場に白線を引くのは難しくはないと思います。
実際、アスファルト舗装のある土地では初期投資はほぼかからず駐車場経営が出来ます。
メジャーで測り、鉛筆などで大体の印をつける
線を引きたいところにマスキングテープを貼る
白線を引くスプレーで白線を引く
ペンキもありますが、手を汚さず片付けも楽なのでスプレーがおすすめです。
もし、アスファルトではない場合は、雑草を取るのが面倒ですし、区切り線を引くのも面倒です。
そして、もし将来コインパーキングにする可能性がある場合、コインパーキングにするにはアスファルトは敷かないといけないので、余裕があればアスファルトにしておくのがおすすめです。
初期投資が出来ない場合、貸してある程度の資金が貯まってからということも出来ますが、借りている人がいる最中にコンクリートを敷くのは全ての車が止められないのでやはり貸し出す前にコンクリートを敷くの
がおすすめです。
家の空いた駐車場を利用して副収入を得る
【特Ｐ】に空いた駐車場や使っていない土地をスマホで登録するだけで駐車場を貸したい時だけ貸せるサービスがあります。
花火大会や何かのイベントの時だけ貸し出したり、使わない時だけ駐車場を貸して副収入を得る事が出来るのが特徴です。
アパートの初期投資額
アパート規模にもよりますが、数千万円から億単位の初期投資が必要です。
そして、20年、30年と経つと屋根を直したり、外壁を塗ったりなど修繕費で数十万円から100万円単位の金額が必要となるので、
・アパートを建てて借り手がいるか？
・近くにあるアパートの家賃がどのくらいか？
などを考えてローンを組んで返していけるかなど計画を立てる必要があります。
ちなみに、
・家賃は建物の年数が20年、30年と過ぎ古くなってくると家賃を下げて貸すこともある
・入居者が入れ替わる時、あまりにも汚いと床の張り替え、壁紙張り替えなどで数十万円かかる事もある
・数カ月入居者が入らないこともある
など、毎月の家賃が100％収入になる訳ではないことを念頭において計算する必要があります。
駐車場とアパートのトラブルを比べる
実際に経験した駐車場のトラブル
・違法駐車で契約している人が止められない
→仕事に行こうと駐車場へ到着すると他の車が止まっていたので止められず。
幸い他に空いていた駐車場があったので空いている駐車場の番号を教えて止めてもらいましたが、
違法駐車のナンバーを控えたりなど素早い対応が必要です。
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・賃料滞納
アパートは家賃仲介業者がいて、滞納時にも保険があるので家賃滞納という事はあった事がありませんが、駐車場はそのような保険がなかったので、結局弁護士さんのお世話になりました。
駐車場トラブル解決策
駐車場トラブルの解決策として選んだのが、コインパーキングにする事です。
コインパーキングはアスファルト舗装だけあればあとはコインパーキング会社が機械を入れてくれるので、面倒なトラブルも全てコインパーキング会社が解決してくれます。
毎月の収入は駐車する車によって上下しますが、自分で管理していた時よりも何もしなくても収入が入ってくるので、他の仕事に集中したい人にはおすすめです。
アパートのトラブル
・ゴミ捨て場を綺麗に使ってくれない住人がたまにいて苦情がくる
・駐輪場にずっと使われていない自転車が置かれていて撤去した
・アパートの駐車場に古いタイヤが置かれて撤去した
・トラブルではないかもしれませんが、部屋を綺麗に使ってくれない人がいると部屋の修繕費は大家も一部持つこともあるので維持費がかかる。
・水漏れ→素早い対応が必要ですが、不動産会社に管理をお願いしているので不動産会社が対応してくれました。
アパートのトラブル解決策
不動産管理会社が少し高くてもきちんと管理してくれる管理会社に変えたことで大体のトラブルは解決出来ました。
駐車場・アパート相続税対策は？
駐車場相続税評価額は？
相続税対策として駐車場の土地は、駐車場の敷地上に構築物（アスファルトや砂利、機械式）構築物がある場合は小規模宅地の特例の適用ができます。一方、構築物がなければ特例は使用できません。
小規模宅地等の特例の適用を受けるのに必要な書類
アパートの相続税評価額は？
相続税評価額が1億円、借地権割合60%、借家権割合30%、賃貸割合100%(空き室がない）場合の評価額は、1億円 ×（1－0.6×0.3×1.0）= 8200万円となり、本来の評価額1億円より1800万円評価が低くなります。
借地権・借家権の割合は国税庁のHPで調べられます↓
No.4613 貸宅地の評価｜国税庁 (nta.go.jp)
相続税対策としてはアパート経営の方が評価額を下げられるので相続税対策としてはアパート経営の方が有利ですし、毎年の収益に対してもアパートを見に行く車、ガソリン代など経費を計上出来る点はアパートの方が有利です。
まとめ
駐車場経営、アパート経営、どちらの方が収益があるかなどは、物件のある場所、物件によるので、この記事では触れません。
土地活用に関しては、プロの方に相談してください。
実際に何十年も経営してみると、駐車場経営の方が始めるのも貸している時にも気楽というのが家族の感想です。
とはいえ、自分の理想のアパートを建てて家を貸すのも面白いと思いますので、どちらが自分に合っているかは、土地と不動産にどのくらい興味があるかによると思います。
駐車場経営で収益が上がる土地は駅前だったり、都内やオフィス街などアパート経営をする土地に比べると限られてくるので、地方などの駐車場経営は収益はアパート経営に比べると低い傾向にあります。