「ワンルームマンション投資はやめておけ！」
よく聞くフレーズで、我が家がワンルームマンション投資をしようとした時にも周囲からかなり反対されました。
その反対を押し切って 老後の収入源確保と相続税対策も兼ねワンルームマンションを購入。
10年後にワンルームマンションを相続をしました。
10年前にワンルームマンション投資はやめておけと散々反対されたにも関わらずワンルームマンション投資をして相続してみた家族全員と長年お世話になっている税理士さんの感想は「ワンルームマンション投資をしておいて本当に良かった」です。
ワンルームマンション投資はやめておけと聞くことが多いですが、相続税対策になりますし、立地の良いワンルームマンションは老後の収入源となります。
とはいえ、ワンルームマンション投資には向いている人向いていない人がいると思います。
ワンルームマンション投資をしてどうして良かったのか、ワンルームマンション投資には良く計算しないと「こんなはずではなかった！」という事もありますので、ワンルームマンション投資をして良かった体験談、ワンルームマンション投資で気を付けることなどをまとめました。
ワンルームマンション投資をする際の参考になればと思います。
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ワンルームマンション投資をして良かった理由
１．老後に不労所得がある安心感
両親の老後を見て思う一番大きな理由は、年金とは別に毎月不動産からの不労収入が入ってきていたので、旅行をしたり好きなショッピングをしても老後の生活資金に困ることがなかったこと。
年老いて身体が思うように動けなくなると、若い時よりも融通が利かなくなり、若い時よりも色々とお金がかかります。
介護資金、長い事入院したり、老人ホームやアパートへ入居する時には月々の年金だけでは賄えないのが現実です。
親の老後を見て、働いている時の生活レベルを落とさずに生活するには年金だけでは足りず、こんなにも生活費・医療費・介護などにお金がかかるのかと驚いたのを忘れられません。
老後に備えて貯蓄しておくのもいいですが、貯金を崩して生活をすると、いつか足りなくなるのではと心配をしてしまいます。
年金以外に不動産収入など収入源があると、貯蓄がいつか足りなくなるのではという心配をせず自分で選択できる自由を手に入れる事が出来ます。
２．現金で残すよりも相続税対策になった
我が家は使っていない土地の駐車場経営から始めて、一棟アパートなど少しずつ不動産投資をして資産を増やしていたので、毎月貯蓄が増えていく中、貯蓄額が3-4,000万円くらいになり、このままでは相続税で消えてしまうかもという理由からローンを組まずにワンルームマンション投資をしました。
銀行に預けておいたら利息がつかないけれど、10年間でワンルームマンションからは毎月の収入があり、相続税対策にもなったので、銀行に預けておいたと仮定した時よりも数百万円の利益が出ています。
なので、ワンルームマンション投資をしておいて良かったというのが現在の本音です。
相続税の基礎控除額、相続税の申請をしなくても良いのは、2024年現在おおまかに考えると下記の通りです。 3,000万円 ＋（600万円 × 法定相続人の数） 生命保険控除1人500万円 少子化が進む現在[…]
３．相続後も子供たちに一定の不労所得が入ってくる
相続した後、子供たちに一定の不労所得が入ってくるので子供たちにとっても良かった投資でした。
現金を残しておくと、相続税で数十パーセントなくなってしまうのと、現金であると使ってしまう事が多いですが、ワンルームマンションになっていると売るとなると思い切らないと売れないので、毎月一定の不労所得が入って来ています。
しかし、不動産は修繕費などもかかるのでいつ何があるか分からないので不動産収入を生活費にはせず貯蓄しているのが現状です。ある程度貯まったら他の投資に使う予定です。
ワンルームマンション投資に向いている人
①一番向いている人は、ワンルームマンションを買える貯蓄があり、特に投資をせずに銀行に預けている人です。
銀行に預けていてもお金は増えないですし、現金を持っていると相続税に消えてしまう恐れもあるので、不動産に変えて不労所得を得つつ相続税対策を行う方のがおすすめです。
貯金をしていても利子はほとんどつかないですし、お金の価値は時代と共に減っていきます。
実際、2024年は円安が一気に進み、例えばヨーロッパからの輸入品は今まで1ユーロ130円で買えていたものが、170円。
小さな単位ではあまり気づきませんが、13万円のものならば17万円、130万円のものなら170万円、40万円も変わってしまうのです。
1300万円だったら1700万円、400万円、都内のワンルームマンションが購入できるのが3,000万円くらいだとすると、1,200万円も変わってきます。
貯蓄で3,000万円以上使わないお金があるなら都内で価値の下がりにくい不動産を購入しておいた方のが利益を生み、円の価値が今よりも減った時でも不動産の価格は円の価値よりも下がらない可能性が高いです。
不動産を購入することで経済の活性化にもつながりますし、毎年固定資産税などの税金も納めるので国のためになりますし、銀行に預けておくよりも資産が増える可能性があるので10年以上の長い目で見ると国も不動産購入者もWinWinの関係になる可能性が高いです。
②ローンを組んでも余裕で返金出来る毎月安定した収入がある。
毎月の収支を計算すると、月々のローンを余裕で返せ、万が一修繕費などがかかったり一時的に部屋が空いても問題がない。
※不動産投資には、空き家になれば賃料が入らない、年数が経てば修繕費がかかるなど毎月の家賃収入が全て使える訳ではない事もあります。
ローンを組んで賃料から借入金をギリギリ返済していくのはリスクが高すぎるので、全ての人に向いている投資ではないと思います。
③相続税対策をしておきたい
不動産資産は相続税対策にはとても優秀な資産です。
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2024年現在、相続税 基礎控除は
「3,000万円 ＋（600万円 × 法定相続人の数）＋(生命保険500万円× 法定相続人の数）」です。
相続人が1人の場合、3,600万円＋生命保険500万円=4,100万円
相続人が2人の場合、4,200万円＋生命保険1,000万円=5,200万円
土地に関しては小規模宅地の特例などの減額されることもありますが、基礎控除を超えてしまう人は意外と多いのではないでしょうか？
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貯蓄で資産を残しておくと、貯蓄の額が資産の額として相続税を計算することになりますが、不動産資産として残すことで、物件によっては貯蓄よりも最大80％減らすことも可能になります。
※相続税対策の不動産投資における税率は年々厳しくなっていますが、貯蓄で持っているよりは不動産で持っている方のが相続税対策になります。
例えば、都内のワンルームマンションの場合、
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約3,000万円の物件を小規模宅地の特例、入居人がいる事で600万円くらいまで圧縮できることもあります。
3,000万円を貯蓄していると、相続税控除額はあっという間に超えてしまいます。
しかし、賃貸不動産の場合、相続税申請時には約600万円の資産として相続税を申請出来るので、一括で賃貸不動産を購入出来る場合、賃貸不動産にしておいた方のが毎月の家賃収入があり、相続税対策になる事があります。
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※マンション節税に歯止めをかけるため、国税庁は相続税の新たな算定ルールを定め、2024年1月以降に相続、遺贈または贈与で取得した分についてマンション1室の相続税評価額が最低でも時価の6割になるよう引き上げたので、年々厳しくはなってきていることは確かです。
マンション1室相続評価額の計算方法
マンション1室に対応する建物部分や敷地部分を従来通りに評価をし、評価水準が時価の6割に満たない場合。
（相続税評価額×マンション1室の評価乖離率）×評価水準0.6
（国税庁サイトshiryo.pdf (nta.go.jp)）
最低でも時価の6割になるよう評価額を調整します。
この計算方法は、高層の１室マンションほど建物の部分の固定資産税評価額が時価よりかなり低くなるので、高層マンションの高層階ほど影響を受けることになりそうです。
ワンルームマンションを実際に相続してみた感想
色々な事を言う人がいますが、「ワンルームマンション投資はやめておけ」と周囲の反対がある中、貯蓄の中からワンルームマンション投資をして2代に渡り相続をしてみた感想は、ワンルームマンション投資をしていてくれてよかったです。
人気のエリアの都内のワンルームマンションに投資をすることで、
・毎月安定した家賃収入がある
・相続税対策になった
・人気エリアの都内のマンションなので同じマンションの賃貸・販売価格を見てマイナスになっていない。
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ワンルームマンション投資に向かない人
ワンルームマンション投資をやめておけと言われる理由には、ローンを組んで賃料から借金を返済する場合、返せなくなるリスクがあるからです。
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毎月高収入があるとしても、ワンルームマンションでの利回りは3-4%と他の投資と比べて高い方ではないのでフルローン、殆どをローンを組むと利益よりもリスクの方が大きいと思います。
何故なら不動産は維持費、修繕費や古くなると数万円～数十万など高額な出費が必要になることもあります。
高収入があるなら、ある程度の資金を貯蓄してから不動産投資をする、もしくは、高額な修繕費などが必要にならない他の投資をおすすめします。
まずは小さい額から投資を始めたい場合、株式投資なら少額から投資を始められ、ある程度資金が増えたら不動産投資をするというのもおすすめです。
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まとめ
不動産投資は修繕費がかかったり、災害が起こればどうなるか分からないというリスクがある事を理解した上でキャッシュフローを良く計算しないと赤字になってしまう可能性があります。
しかし、貯蓄で持っていても現金の価値は下がっていきますし、貯蓄で相続すると相続税の基礎控除額を超えてしまうので、相続税対策としてのワンルームマンション投資はありなのではと思います。
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