相続した実家(一戸建て）をどうするか？
相続した後に誰かが住むなら良いのですが、誰も住まないと空き家になってしまい、人が出入りせず空気の換気をしないと家はカビてしまったり傷みが早くなると言われています。
そして、不動産は固定資産税や修繕費などの維持費がかかるので、売却してしまった方のが良いのかなと思っても、思い出がいっぱい詰まった実家を売るのは気が引けてしまう。という人もいると思います。
実際に実家を相続して、実家を賃貸に出すか売却するか。
メリットデメリット、実際にどうしたかの体験談をシェアします。
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相続後の実家を維持するメリット
・思い出が詰まった家が残っている。
・賃貸に出せば家賃収入になることもある。
・将来住む予定があれば一時的に賃貸に出すリロケーションに出すことも出来る。
・民泊や時間で部屋などを貸すことも出来る。
相続後の実家を維持するデメリット
・固定資産税、年月が経つと修繕費などの維持費がかかる。
→住んでいなくても維持費がかかるので、賃貸などに出して毎月プラスになればいいのですが、放っておけば毎月確実にマイナスになります。
・空き家になると家の傷みが早くなる。
→コロナ時に３年ほど空き家にして家の傷みを気にしましたが、さほど気にならなかったので、急激に傷むかというとそうでもないと思いました。
・台風時に空き家になった実家から物が飛んで近所に迷惑をかけてしまうなど心配事が増える。
→ 住んでいないと自然災害で壊れる事があっても、気づくのが遅れて火災保険を使えなかったりする。
・特定空き家に指定されると、固定資産税等の住宅用地特例が適用されなくなり、固定資産税が6倍になる可能性がある。
行政代執行が実施されると空き家が強制撤去となり、撤去費用は所有者に請求されるので要注意です。
相続した実家の活用方法
不動産は大きな金額が動くので、決断をするまでに時間がかかります。
ましてや思い出が詰まった実家となると、「売ってしまっていいのか、でも、維持できるのか？」何度も何度も考えましたが、なかなか決められませんでした。
初めに思いついたのは、売るにしても貸すにしても決めるのには時間がかかるので、一時的に賃貸に出すリロケーション業者さんに連絡してみました。
最終的な結論を出すまで固定資産税などの維持費を賄えればと思い、期間を決めて賃貸をするリロケーションをして時間稼ぎをしたかったからです。
ところが、都内、都心に近くないとリロケーションは難しいと言われて断念。
都内まで通勤出来る距離なので、もう少し業者さんを探せば見つかったかもしれませんが、貸し出すと家がボロボロになり、売り出す時の価値が下がる事もあると聞き、次の行動へ移りました。
【リロケーションとは】
リロケーションとは、使用しない自宅を期間限定で他人にレンタルすることです。 例えば、転勤や帰省で長期的に自宅を離れる場合、賃貸物件として貸し出すことで家賃収入を得られます。 期間限定の賃貸借契約であるため、契約満了後には自宅へ戻ることが可能です。
売却する
賃貸にするとボロボロになってしまい、修繕費がかかるか、修繕しないで売却すると価格が下がるから貸すよりも売却した方がいいと不動産業者さんに言われ、それなら売却してしまった方のがいいのかもとどのくらいで売れるか査定をお願いしました。
他に貸しているアパートでたまに「どう使ったらこんなに汚くなるのか？」という入居者の方がいるので、業者さんのいう事も確かだなと思ったのです。
まだ賃貸にするか売却するか迷っていたので、この価格で売れるなら売ってもいいけれど、そうでなければ賃貸にしようという価格を決めて売りに出して様子を見たのが半年間。
希望の価格では売れそうにもないので、賃貸に出すことにしました。
相続後に空き家を売ると条件が揃えば税金の控除を受ける事が出来る可能性もあります。
No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁 (nta.go.jp)
賃貸に出す
賃貸専門の不動産業者さん数社と面談をし、リフォームしない現状のままで一番高い賃料を提示してくれた業者さんにお願いし、広告を出して1カ月ほどで決まりました。
リフォームをした方がいいという業者さんもいましたが、現状のままで収益がプラスになったら大掛かりなリフォームしても良いですが、入居者が入ってくれるか分からない時に大掛かりなリフォームは行いたくなかったので、丁度調子が悪くなったお手洗い、シャッターなど必要最小限手を加え、ハウスクリーニングをして貸し出すことが出来ました。
貸し出すにあたりハウスクリーニング代やメンテナンス代は1年以内に回収出来、2年目からはプラスになりました。
家賃の中からは、今まで家にかかった壁の塗装、屋根のメンテナンス代など大掛かりな修繕費がどのくらいかかるかを計算し、今後の修繕費を家賃から少しずつ貯める分を引き、固定資産税を支払うと毎月手元に残る額は数万円ですが、売却して他の不動産を購入して賃貸するよりも実家をリフォームして貸し出した方のが利点が多かったので貸し出して良かったと思っています。
１日単位で短期に貸し出す
お正月や何かの機会に家族で集まりたいから実家を長期で貸すのはという場合、インターネットが発達時代には簡単に無料広告を出して１日単位で貸しだすことも出来ます。
民泊にする
観光客がいる地域では、改装して民泊として数泊単位で貸し出すという事も出来ます。
知人が民泊を運営していますが、人の入れ替わりが多いので、その都度チェックイン・チェックアウトに立ち会ったり（自動にすることも出来ます）説明したり、月に何度も清掃があったりなど、時間がかかります。
あまり手間をかけたくなければ長期貸し出しをおすすめします。
住宅宿泊事業法（民泊新法）とは？ | 民泊制度ポータルサイト
まとめ
実家、特に一軒家を相続した後、活用出来ればいいのですが、活用できずに維持費だけがかさむというのは避けたいと思います。
実家を相続した後、売却するか、貸し出すか、何かの方法で活用するか。
いずれにせよ、家の中の物を片付ける必要があり、多くの実家には物が溢れかえっているのではと思います。
毎年、少しずついらないものを片付けてはいたものの、昭和初期の物のなかった時代に育った世代はなかなか物が捨てられず、あちこちにしまい込んでいるので、実家を売るにしても貸すにしてもまずは綺麗に片付ける所から始まり、家を空にするにはかなりの時間がかかりました。
実家を相続するのはまだまだ先と思っていても、その日は突然やってきたりします。
その時のために、頻繁に実家へ戻り、両親が健在のうちに身の回りの使ってないものの整理を手伝い出来る限り使っていないものは、リサイクルショップへ持って行く、いらないものは捨てるなどしておくことをおすすめします。